La loi Elan à la loupe Promulguée le 23 novembre 2018 la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN a largement rebattu les cartes de l'habitat. Porteuses de nombreuses réformes, elle légifère en matière de foncier, d'urbanisme, d'aménagement ou encore de copropriété. Couleur Lauragais fait un point sur quelques unes de ses mesures-phares.

Fini l'acte de cautionnement avec mentions manuscrites obligatoires, une simple signature suffit - Crédit photo : Fotolia© thodonal

A qui s'adresse le bail mobilité ?
Il a été imaginé pour faciliter la location de logement par toutes les personnes en formation ou en mobilité professionnelle. Il ne peut porter que sur des logements meublés à condition que le locataire puisse justifier l'une des situations suivantes : formation professionnelle, études supérieures, mission temporaire ou mutation professionnelle dans le cadre de son activité, apprentissage, stage ou service civique. Obligatoirement de courte durée, le bail mobilité se conclut pour une durée maximale de 10 mois et est non renouvelable. Le délai de préavis est fixé à 1 mois et doit être précisé dans le contrat de bail. Ce dernier doit être établi par écrit en bonne et due forme. A noter : ce bail spécifique n'est soumis à aucun dépôt de garantie et toutes les charges locatives accessoires sont versées au propriétaire sous la forme d'un forfait versé en même temps que le loyer, le montant de ce dernier ne pouvant être révisé en cours de bail. A l'inverse de la location touristique dans de nombreuses villes, le bail mobilité ne nécessite pas de changement d'usage. Le législateur a en effet tenu à limiter le nombre de contraintes administratives pesant sur cette nouvelle catégorie de contrat afin d'encourager les propriétaires à y avoir recours.

Quelles nouvelles dispositions régissent la copropriété ?
La loi ambitionne de manière générale la simplification des règles régissant la copropriété. Dans les grandes lignes, le législateur entend par exemple proportionner les obligations de fonctionnement à la taille de la copropriété. Les petites copropriétés seront notamment dispensées de syndic et les règles inhérentes à la convocation et à la tenue des assemblées générales seront largement allégées. Pour les grandes copropriétés, elles auront la possibilité d'opter pour un régime d'administration spécifique. A noter : les nouvelles règles de gouvernance de la copropriété devraient être fixées par ordonnances d'ici novembre 2020.

Vente de terrains à bâtir : des nouveaux avantages fiscaux en cas de construction
de logements neufs ou sociaux - crédit photo : Fotolia© Lulu Berlu

Comment les constructions nouvelles seront-elles encouragées ?
La Loi ELAN a également pour objectif de réduire le nombre de procédures de recours contre les projets de construction. 30 000 constructions seraient aujourd'hui bloquées à cause de recours abusifs. Au programme : la limitation des délais de jugement à 10 mois, au lieu de 24 mois aujourd'hui et le renforcement des sanctions contre les procédures abusives. Par ailleurs, afin de booster la vente de terrains à bâtir, la loi ELAN prévoit une fiscalité avantageuse. A condition de construire des logements dans les trois ans, les propriétaires bénéficieront d'un abattement fiscal selon la nature des logements projetés : 70 % pour la construction de logements privés et 100 % pour celle de logements sociaux.

En quoi va consister la simplification et la dématérialisation des procédures d'urbanisme ?
Il s'agit de mettre en place une téléprocédure sur le territoire de certaines communes dont la population est supérieure à un certain seuil qui sera fixé par décret. Les demandes d'autorisation d'urbanisme et autres permis de construire rejoindront donc bientôt la catégorie de toutes ces procédures administratives désormais digitalisées. La téléprocédure devra permettre de recevoir et de faciliter l'instruction des demandes. Ce qui s'apparente à une véritable révolution culturelle n'aura cependant pas lieu avant l'entrée en vigueur de cette mesure au 1er janvier 2022.

Pourquoi la loi ELAN prévoit-elle un contrôle accru sur les locations temporaires ?
En France, la location de courte durée fait l'objet de toutes les vigilances depuis l'explosion de certains sites de location. La loi ELAN est venue renforcée cette tendance en prévoyant des sanctions lourdes à l'égard des propriétaires loueurs comme des sites servant d'intermédiaires. Ainsi, tout propriétaire ne s'étant pas soumis à l'obligation préalable de déclaration ou de télédéclaration de l'hébergement auprès de la mairie d'implantation, devra s'acquitter d'une amende de 5 000 €. Pour rappel, le quota de location de sa résidence principale a été fixé à 120 jours maximum, les particuliers qui ne transmettent pas, alors que la mairie leur en a fait la demande, le décompte des nuits ayant fait l'objet d'une location, pourront être punis d'une amende de 10 000 €. Enfin, l'absence d'autorisation de changement d'usage sera punie d'une amende de 50 000 € avec astreinte de 1 000 € par jour et m2 jusqu'à retour à usage d'habitation. De leur côté, les plateformes de locations ont l'obligation de faire mention du numéro d'enregistrement de l'hébergement et de transmettre le nombre de jours de location aux communes sous peine d'encourir une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 €.

Vers un DPE opposable ?
C'est aussi l'une des mesures-phares de la loi qui compte également peser en terme de développement durable. Depuis plusieurs années, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au compromis de vente et au contrat de bail. Ce DPE obligatoire consiste en un état des lieux des caractéristiques thermiques du logement et donne une valeur indicative des coûts de chauffage de l'air et de l'eau. A ce jour, le DPE est fourni afin d'informer les futurs acquéreurs comme les futurs locataires, il n'est pas «opposable» c'est-à-dire que ni les acquéreurs, ni les locataires ne peuvent s'en prévaloir contre le propriétaire. La loi Élan va changer la donne en rendant le DPE opposable à compter du 1er janvier 2021. Il s'agit d'ici là de rendre ce diagnostic plus fiable.

Contrat de location allégé ?
La loi ELAN allège les formalités à accomplir par le cautionnaire. Jusqu'à présent, pour que le cautionnement soit valable, le contrat de caution solidaire devait obligatoirement comporter deux mentions manuscrites. A l'avenir, seule la signature de l'acte de caution par le garant sera requise. Autre formalité allégée, les diagnostics obligatoires en matière de location pourront être dématérialisés c'est-à-dire qu'ils pourront être simplement adressées en pièce jointe d'un email.

Isabelle Barèges