Les maisons du Lauragais

Construction : l'actualité réglementaire en question En 2017, l'Etat a confirmé ses objectifs en terme d'économie d'énergie en maintenant l'assouplissement de certains dispositifs d'aides. Au plan réglementaire, la nouvelle année a également apporté son lot de modifications.

Quid du cumul du CITE et de l'éco-PTZ ?
En 2017, les deux dispositifs ont été maintenus avec également la possibilité de les cumuler et ce, sans condition de ressources. Cet assouplissement rend possible la réalisation de nombreux travaux. Pour rappel, le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) est ouvert aux locataires, propriétaires ou occupants à titre gratuit de leur habitation principale à condition que cette dernière soit achevée depuis plus de 2 ans. Les travaux aidés sont les travaux d'économie d'énergie (chaudière à haute performance énergétique, chaudière à condensation sous réserve de devis accepté ou d'acompte versé avant 2016, chaudière à micro-cogénération gaz, appareil de régulation de chauffage), les travaux d'isolation thermique, l'acquisition d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ou encore la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE ou installation d'un compteur individuel pour le chauffage et l'eau chaude sanitaires). Certains de ces travaux doivent ê-tre obligatoirement réalisés par une entreprise certifiée RGE. Le crédit d'impôt s'applique aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2017 et s'élève à 30 % du montant des dépenses éligibles hors main d'œuvre (sauf exceptions). Le montant de l'aide est plafonnée à 8 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et 16 000 € pour un couple soumis à imposition commune. L'éco-PTZ permet quant à lui aux propriétaires occupants ou bailleurs d'un logement construit avant le 1er janvier 1990 de bénéficier d'un prêt sans intérêt d'un montant maximal de 30 000 € pour réaliser des travaux d'éco-rénovation (un bouquet de travaux énergétiques, des travaux de réhabilitation d'un système d'assainissement non collectif ou des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale).

Quelles mesures dans le neuf ?
Pour soutenir la construction de nouvelles habitations, l'Etat a reconduit le Prêt à Taux Zéro (PTZ). En 2016, le dispositif a bénéficié à 22 500 ménages contre 3 200 en 2015. Il a notamment été utile aux primo-accédants qui ont pu emprunter plus sur une durée de prêt équivalente. Ce prêt s'adresse aux candidats à l'achat, selon les revenus, à condition qu'ils n'aient pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Le montant du PTZ dépend de la zone d'acquisition (A, B1, B2, C) et peut représenter jusqu'à 40 % du prix du bien. Les bénéficiaires peuvent également disposer d'un différé de remboursement de 5, 10 ou 15 ans. En pratique, les communes de moins de 50 000 habitants appartiennent à la zone C. Dans cette catégorie, les montants maximum de PTZ susceptibles d'être octroyés sont de 40 000 € (pour 1 occupant), 56 000 € (2 occupants), 68 000 € (3 occupants), 80 000 € (4 occupants) et 92 000 € (5 occupants et plus). A noter : le PTZ peut aussi soutenir l'achat d'un logement ancien avec travaux, à condition que ces derniers représentent au moins 25 % du coût total de l'opération.

Exonération de plus-value immobilière : le dernier mot
Contrairement à ce qui avait été envisagé à l'automne dernier, l'exonération de plus-value immobilière sur la première cession d'une résidence secondaire pour acquisition de sa résidence principale a bien été maintenue. Pour rappel, la mesure s'applique sans condition et la totalité du prix de revente doit être réinvesti dans les deux ans dans l'achat d'une résidence principale. Ce montant doit figurer dans l'acte de vente définitif pour être mentionné dans l'acte notarié.

Quand recourir à un architecte ?
Depuis le 1er mars 2017, le recours à un architecte est obligatoire pour tout projet de construction de plus de 150 m2 de surface, contre 170 m2 auparavant. Cette mesure vise à inciter les particuliers à s'entourer de conseils professionnels. Les architectes maîtrisent en effet les lois d'urbanisme en vigueur et apportent leurs compétences en matière d'architecture bioclimatique du bâtiment. Par souci de simplification, la surface visée est désormais la surface de plancher (SdP), murs extérieurs non compris. Cela étant dit, on s'interroge sur l'impact de la mesure car la plupart des maisons individuelles construites se situent plutôt entre 120 m² et 140 m², donc en deçà du nouveau seuil. A noter : la mesure s'applique également en cas d'extension, le recours à un architecte est donc obligatoire en cas de projet d'extension supérieur à 150 m2.

Une bonne nouvelle en matière d'assurance crédit
Il est désormais possible de changer d'assurance de crédit immobilier tous les ans après la signature de l'offre de prêt. Nommé «délégation d'assurance», le procédé désigne le fait de signer un contrat d'assurance de prêt autre que celui proposé par sa banque, la mesure a été adoptée en janvier dernier. L'assurance emprunteur peut représenter jusqu'à 30% du coût total du crédit, en conséquence, la résiliation annuelle de l'assurance de prêt immobilier est un vrai plus pour tous les candidats à l'achat. En pratique, le principe se calque sur l'assurance habitation ou auto/moto, c'est-à-dire que l'acheteur et assuré a le droit, à la date anniversaire, de résilier son contrat d'assurance emprunteur pour en souscrire un nouveau, plus avantageux. Les nouveaux contrats signés à compter du 1er mars 2017 incluront cette possibilité de résiliation annuelle. Concernant les contrats en cours, afin de permettre aux établissements bancaires de réagir en adaptant s'il y a lieu leurs tarifs, il a été décidé qu'ils seront « résiliables » à partir de janvier 2018. Pour rappel, l'assurance crédit couvre des événements tels que l'invalidité, le décès ou encore la perte d'emploi consécutifs de risques de non-paiement des mensualités du prêt immobilier. Cette assurance n'est pas obligatoire mais elle est, dans les faits, exigée par les établissements bancaires dans le cadre des demande de prêts immobiliers. Pour résilier son ancienne assurance, il conviendra de se conformer à l'article L113-12 du Code des Assurances en adressant à l'assureur une demande de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant la date d'échéance. La nouvelle assurance de prêt immobilier devra être présentée à l'établissement bancaire.

Loueurs de meublés de tourisme : attention au plafond !
Cela faisait longtemps que l'étau se resserrait autour des loueurs d'hébergements touristiques. Après les loueurs de chambres d'hôtes, c'est au tour des loueurs de locations meublées de se voir imposer l'obligation de s'inscrire au RSI au-delà de 23 000 € de revenus par an. La mesure vise «la location régulière de logements meublés pour de courtes durées à destination d'une clientèle de passage, et incluant des services indissociables de la mise à disposition du logement constitue une activité professionnelle». En deçà du seuil défini de 23 000 €, les activités de locations restent «considérées comme des revenus du patrimoine et assujettis aux prélèvements sociaux sur le capital dans les mêmes conditions que l'impôt sur le revenu.» Entrée en vigueur au 1er janvier 2017, cette mesure vise les loueurs qui opèrent par le biais de plateformes payantes entre particuliers. Cependant, le législateur propose quelques options aux loueurs concernés. Ainsi, l'affiliation au régime général de la sécurité sociale est possible à condition que les recettes ne dépassent pas les limites du chiffre d'affaires de la micro-entreprise (82 800 €).

Isabelle Barèges