Travailler dans l'habitat

L'agent immobilier en 3 points-clés Intermédiaire entre l'acquéreur et le vendeur, l'agent immobilier intervient dans un cadre très réglementé. Grâce à sa connaissance pointue du marché, il accompagne les différentes parties dans la recherche ou la vente d'un bien. Doté de larges compétences, il participe à sécuriser les transactions et déploie de conséquents moyens de promotion afin de raccourcir les délais de vente. En cas de projet de vente ou d'achat, il est essentiel de bien cerner l'ensemble de ses prérogatives.

Confier son bien à un agent immobilier implique d'instaurer une véritable relation de confiance. En contrepartie, le professionnel est tenu à une obligation de conseil et doit faire preuve d'une réelle disponibilité. crédit photo : fotolia© Christian Kieffer

N°1 : un large domaine d'expertise - L'agent immobilier a la charge de vendre ou de louer tous types de biens immobiliers (appartements, maisons, terrains, locaux commerciaux). Selon la loi Hoguet, il est obligatoirement mandaté par écrit via un mandat de vente par le vendeur et reçoit pouvoir afin de rechercher un acquéreur et de procéder à la vente du bien. Il répond donc devant la loi de toute inexécution ou mauvaise exécution du mandat. Diplômé de formations spécifiques, de niveau BTS ou Bac+5, l'agent immobilier a d'abord la charge de rechercher les mandats de vente ou de location. Il doit ensuite procéder à l'estimation du bien en s'appuyant sur une bonne connaissance du marché local mais également des problématiques liées à l'habitat et à la rénovation. L'agence immobilière déploie des outils de promotion importants, notamment sur internet, afin d'améliorer la visibilité du bien. Dotée d'un fichier client actif, elle propose également tout nouveau bien correspondant aux critères de ses potentiels futurs acquéreurs. Ce professionnel gère ensuite les visites en prenant soin de conseiller les visiteurs quant à d'éventuelles possibilités d'aménagement. Dans la phase commerciale, c'est lui qui mène la négociation afin de faire aboutir la transaction. Doté de compétences juridiques, il peut être responsable de la rédaction de l'avant-contrat qui nécessite de recueillir de nombreuses informations (identité des parties, titres de propriété du vendeur, description détaillée du logement…). Pour le vendeur, passer par un professionnel peut permettre d'obtenir un minimum de gages quant à la solvabilité des futurs acquéreurs ou à l'obtention d'un prêt. Au fait des conditions d'octroi des crédits immobiliers, il est en effet à même d'alerter ou de conforter le vendeur quant au choix d'un acquéreur.

N°2 : un accompagnement administratif pointu
Profession technique, l'agent immobilier est l'interlocuteur privilégié du notaire qu'il accompagne, pour le compte des deux parties, dans la préparation du compromis de vente et de l'acte définitif. Il intervient également auprès des mairies dans la recherche de certificats d'urbanisme par exemple ou auprès des Architectes des Bâtiments de France si le bien se situe dans un périmètre classé. Ce professionnel de l'immobilier peut également diligenter et superviser la réalisation des diagnostics obligatoires dans le cadre d'une vente. Toutes ses démarches sont facilitées par cet intermédiaire qui maîtrise un ensemble complexe de procédures administratives et juridiques.

N°3 : un réseau de professionnels qualifiés
Grâce à son implantation sur un secteur géographique donné, l'agent immobilier fait bénéficier ses clients d'un réseau de partenaires. Dans le cadre de l'estimation de travaux de rénovation, il peut par exemple mettre en relation les acquéreurs avec des artisans qui les conseilleront quant aux travaux prioritaires à mettre en œuvre. Il accompagne également souvent l'acquéreur dans le montage financier de son projet. Au fait des différents taux en vigueur en matière de crédit immobilier, avec ou sans travaux, il assiste le futur propriétaire dans le montage de son dossier et le fait bénéficier de conditions avantageuses via une banque ou un courtier partenaire. Enfin, regroupés en réseaux d'agence, certains intermédiaires n'hésitent plus à mutualiser leurs moyens de communication au bénéfice de leurs clients pour toujours plus de visibilité.

Foire aux questions
Qu'appelle-t-on mandat de recherche ?
Il s'agit d'une catégorie bien spécifique de mandat immobilier passé entre un acquéreur potentiel et un professionnel et ayant pour objet la recherche d'un bien immobilier conforme aux souhaits du client. Pendant toute la durée du mandat, l'agent a un devoir de conseil et d'information à son égard. Le mandat est conclu à titre onéreux et prévoit le versement d'honoraires à l'agent immobilier, une fois la recherche concluante et la vente définitive réalisée.

La négociation commerciale est au cœur du métier d'agent immobilier. Grâce à sa connaissance fine du marché,
il doit aboutir à un prix de vente optimal. crédit photo : Fotolia©Atelier 211

En quoi consiste l'exclusivité ?
A l'inverse du mandat simple, le mandat exclusif dispose que la vente du bien est confiée à une seule agence immobilière. Les agents immobiliers travaillant dans le cadre d'une exclusivité font preuve d'autant plus de motivation qu'ils ne sont pas en concurrence avec d'autres. Cependant et en pratique, dans le cas où certaines agences travaillent en réseau, le bien pourra être vendu par d'autres agents et la commission sera simplement partagée entre eux. On constate que le mandat exclusif permet aussi de ne pas banaliser le bien. En effet, commercialisé par de multiples agences, il peut être visible par excès et un délai raisonnable écoulé, attirer la suspicion s'il est toujours sur le marché. De son côté, le mandat exclusif impose lui aussi un certain nombre de contraintes. Pendant la durée de l'exclusivité, la vente ne pourra avoir lieu que par l'intermédiaire de l'agent même si le vendeur trouve acquéreur par ses propres moyens. Cependant, le mandat exclusif, promesse d'une vente plus rapide, peut être négocié dans sa durée et résilié à l'issue de la période déterminée par lettre recommandé avec accusé de réception.

Comment choisir un agent immobilier ?
Pour choisir un intermédiaire, il faut d'abord s'assurer de sa bonne connaissance du marché immobilier local et de sa justesse en matière d'estimation. On aura également soin de vérifier la visibilité de l'agence, notamment sur internet. Enfin, on optera pour un agent impliqué, rendant compte des visites réalisées et soucieux de garantir le sérieux des futurs potentiels acquéreurs. Pour information, sachez que sur le secteur interviennent également des mandataires immobiliers. Intermédiaires entre le vendeur et l'acquéreur, ils assurent les mêmes fonctions de prospection, de gestion de mandats, de publicité, de négociation ou d'accompagnement administratif. Le mandataire immobilier n'est cependant pas doté d'une carte professionnelle, il négocie et vend pour le compte de l'agent immobilier et agit sous le statut d'agent commercial. En cela, il n'est pas habilité à signer de compromis ni à percevoir des fonds.

De quoi sont composés les frais d'agence ?
Le contrat de mandat précise le montant des honoraires de l'agence généralement fixés entre 3% et 10% du prix de vente. Les annonces immobilières font état du prix de vente frais d'agence inclus (FAI). Ses honoraires sont acquittés le jour de la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire. Si la vente n'est pas finalisée, en raison de certaines clauses suspensives présentes dans le compromis de vente, l'agence ne les percevra pas.

Isabelle Barèges

L'agent immobilier travaille en étroite collaboration avec l'étude notariale dans le respect d'une procédure technique qui peut, selon les cas, s'avérer complexe. crédit photo : Fotolia©thodonal