Législation /Financement

Le Pass-Foncier® : un dispositif performant d'accession à la propriété Issu d’une convention entre les pouvoirs publics et le 1% logement, le Pass-Foncier® offre aux foyers à revenus modestes une nouvelle opportunité de devenir propriétaires. Il s'appuie sur une synergie gagnante entre l'Etat, les collectivités locales, les banques, les professionnels du bâtiment et le 1% logement. Ce "portage foncier" permet de s'acquitter dans un premier temps du coût du bâtiment, puis de celui de terrain. En vigueur jusqu'au 31 décembre 2010, le Pass-Foncier® mise sur 20% de propriétaires supplémentaires sur le territoire national.
	Un objectif de 30 000 logements neufs financés à l'aide d'un Pass Foncier® est prévu dans le cadre du plan de relance Crédit photo : Fotolia©Fantasista

Les points forts du Pass-Foncier^®

1 - L'échelonnement de la dépense dans le temps. Présentée sous l’appellation "Maison à 15€ par jour" par le Ministère du Logement en 2008, le Pass-Foncier^® offre comme principal avantage d'échelonner son investissement dans le temps. Il s'agit d’abord de payer les murs, puis, lorsque les prêts souscrits pour la construction sont remboursés, le terrain.
2 - Le choix entre maison ou appartement. Initialement destiné à l'achat d'une maison individuelle, il vise également, depuis mai 2009, l'acquisition d'un logement dans un immeuble collectif.
3 - A la croisée de plusieurs sources de financement. Le mécanisme est efficace car il permet à son bénéficiaire de croiser plusieurs aides ou subventions : une aide de la commune, un Prêt à Taux Zéro doublé puis éventuellement majoré, une avance du 1% logement, un taux de TVA réduit à 5,5% et un Prêt à l’Accession Sociale (PAS).
4 - Un dispositif sécurisé. En cas d’accident de la vie ou d’impayé, les bénéficiaires ont la garantie de voir leur habitation rachetée et d'être relogés.

Priorité aux primo-accédants et aux logements neufs
Afin de bénéficier du Pass-Foncier^®, les candidats à l'accession à la propriété doivent respecter trois critères cumulatifs. En premier lieu, la procédure n'est déclenchée qu'à la condition de bénéficier d'une subvention de 3000 à 5000 € attribuée par la mairie du lieu d’implantation du logement. Il doit également s'agir d'un projet de résidence principale et d'une première acquisition. Enfin, le ménage doit disposer de ressources inférieures aux plafonds de ressources Prêt Social de Location-Accession déterminés par l’arrêté du 2 décembre 2005. Par ailleurs, le Pass-Foncier^® est exclusivement destiné à financer l'acquisition ou la construction de logements neufs dans la limite du coût maximum précisé ci-après.

Le 1% logement et ses organismes affiliés (CIL)
Créé après guerre, le 1% logement est destiné à améliorer les conditions de vie des salariés. Aujourd'hui toutes les entreprises de plus de 20 salariés, hors secteur public et agricole, cotisent auprès d'organismes affiliés au 1% logement tels que les CIL (Comités Interprofessionnels pour le Logement). En contre-partie, ces organismes départementaux sont tenus de mettre en oeuvre des programmes d'accession à la propriété comme le Pass-Foncier^®.

Un dispositif, deux me-sures : les modalités du portage foncier
Afin d'apporter une ré-ponse sur mesure aux ménages porteurs de projet, le Pass-Foncier^® a prévu deux dispositifs d'accompagnement. Dans les deux cas, c'est une filiale d'un organisme 1% logement (le CIL) qui intervient en vue de faciliter l’acquisition du terrain par l’accédant, soit par une acquisition différée, soit par un prêt différé. Le dispositif permet de ménager un délai de 25 ans pendant lequel l'accédant va payer les murs dans des conditions normales de prêt. Ce n'est qu'à l'issue de cette période qu'il devra s'acquitter du prix du terrain.

Le Pass-Foncier^® Bail à construction
Le principe du bail à construction est le suivant : le bénéficiaire du Pass-Foncier^®, s’engage à construire son habitation sur le terrain du bailleur, ici le CIL, et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. A l'issue de cette période, qui lui a permis d'assumer le paiement de la construction, il s'acquitte du prix du terrain. Le Pass-Foncier^® Bail à construction est exclusivement destiné à financer l'achat ou la construction d'une maison individuelle neuve. Le CIL signe, dans le même temps, avec l’accédant, un bail à construction et une promesse de cession du terrain au terme du bail. Le prix du terrain est plafonné à 40 000€ en zone B et 30 000€ en zone C. La durée du bail ne peut être inférieure à 18 ans et supérieure à 25 ans. C'est à échéance du bail que l'accédant doit régler le prix du terrain à l'organisme. S'il n'est pas en mesure de le faire, il aura la possibilité, pendant maximum 15 ans, de payer un loyer correspondant à la mensualité d’un prêt aux meilleures conditions de marché. A l’issue de cette période, l’accédant devient pleinement propriétaire du terrain. Il a également la liberté d’acheter le terrain quand il le souhaite, avant l'échéance du bail.

Le Prêt Pass-Foncier^® à remboursement différé
Dans ce cas, l'achat peut porter sur une maison individuelle ou un logement situé dans un immeuble collectif. Le CIL contracte un prêt qui fait l'objet, au terme de 25 ans maximum, d'un paiement différé. Pendant la durée du prêt, l'accédant se limite à régler les intérêts, soit 1,25% par an pour les salariés d'une entreprise cotisant au 1% logement, et 2,5% pour les autres. A l'issue du prêt, le propriétaire est tenu de rembourser le montant du capital emprunté sur une période maximale de 10 ans. Le bénéficiaire du dispositif a également la possibilité de s'acquitter du montant du prêt dès qu'il le souhaite, et d'accéder à la propriété de façon anticipée.

Ce nouveau dispositif peut constituer un vrai coup de pouce pour les ménages qui souhaitent accéder à la propriété. Perçu comme un des outils permettant de lutter contre la morosité du marché de l'immobilier, le Pass-Foncier® doit servir les intérêts de toutes les parties prenantes. Pour cela, il est impératif que chacun joue son rôle : le territoire, la banque partenaire, les acquéreurs et les professionnels de l'habitat.

En dehors du prix, l'accédant a une totale liberté dans le choix du terrain, il peut être communal comme privé.

Isabelle Barèges